分譲マンションの最大限化に向けて
住宅地域住宅地域の地域要因は居住の快適性及び利便性に着目したもので、住環境（街並み、地勢、眺望・景観等)、行政的条件（用途地域、容積率等)、交通機関・商店街・公共施設等への接近性、街路幅員などが比較項目として挙げられる。
商業地域商業地域の地域要因は収益性に着目したもので、商業施設・業務施設の集積度、商業繁華性、行政的条件（用途地域、容積率等)、交通機関等への接近性、街路幅員などが比較項目として挙げられる。
工業地域工業地域の地域要因は費用の経済性及び生産の効率性に着目したもので、輸送施設（幹線道路・鉄道・港湾・空港等）の整備状況、関連産業との位置関係、供給処理施設の整備状況、交通機関等への接近性、街路幅員なとが比較項目として挙げられる。
個別的要因不動産の価格について、その属する用途的地域における標準的使用を前提とする不動産の価格水準と比較して、個別的な差異を生じさせる要因◎比較項目は以下のようなものが挙げられる。
土地の地域要因及び個別的要因の比較をする際、まずそれぞれの地域における個別的要因が標準的な土地（標準画地）を設定して行う。
比較項目には標準画地と比べて増・減価要因がそれぞれある。
接面道路との関係…通常、標準画地としては一方が道路に接する土地を設定する。
角地・準角地・二方路地・三方路地であれば増価要因。
袋地・無道路地であれば減価要因。
画地条件…間口狭小・奥行長大・不整形地であれば減価要因。
地積規模については、過大・過小ともに主として減価要因。
その他…セットバック部分、崖地、高圧線下地、地下鉄道上の土地などを含む場合は減価要因。
建物建築年月、面積、構造、材質、維持管理の状態などがある。
建物及びその敷地土地、建物に関する個別的要因のほか、敷地内における建物・駐車場・庭の配置など建物等と敷地との適応の状態がある。
更に賃貸用不動産の場合は、借主の状況及び賃貸借契約の内容、貸室の稼動状況など賃貸経営管理の良否がある。
ＤＣＦ法「ＤＣＦ（DiscountedCashFlow)法」は前述の収益還元法のひとつで、連続する複数の期間（精度の高い予測ができる期間、投資期間）に発生する純収益及び投資期間満了時の復帰価格をその発生時期に応じて現在価値に割り引き、合計して評価額を求める手法のこと｡(以下平成１５年から適用される改正不動産鑑定評価基準に基く）これは不動産評価に限らず、Ｍ＆Ａにおける買収企業の評価などでも使われている資産評価の１つの手法である。
減損会計における｢使用価値」の考え方もこの考え方と基本的には同じである。
＜基本式＞、毎期の純収益復帰価格（注）収益価格＝ Ｚ ＋（注）復帰価格＝転売価格一売却費用割引（Discount）とは同額の収益であれば将来時点の収益は現時点の収益と比べその価値は低い。
すなわち、将来の収益を受け取るまで待つことに対する見返りとそれに伴う危険を負担することを価格に反映させることが必要となる。
将来収益を現在価値に変換することを割引とよび、割引くための利回りとして割引率（収益率）が使われる。
割引率の求め方割引率の求め方には以下のような手法がある。
類似の不動産の取引事例との比較から求める方法対象不動産と類似の不動産の取引事例を分析して求められたIRRをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより対象不動産に適用する割引率を求める。
（初期投資額）が決まっている場合に当該価格（初期投資額）と対象不動産から将来得られるキャッシュフローの現在価値合計を等しくする割引率借入金と自己資金に係る割引率から求める方法対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素(借入金及び自己資金)に係る各割引率を各々の構成割合により加重平均して求める。
割引率＝借入金割引率×借入金割合十自己資金割引率×自己資金割合金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法債券等の金融資産の利回りをもとに、対象不動産の投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の個別性を加味することにより求める。
割引率＝安定した投資商品の利回り＋不動産のリスクプレミアム(評価例）想定条件対象不動産を5年目間保有し5年目の末に転売することを想定予想キャッシュフローは以下の表のとおり。
転売価格は直接還元法により求める。
必要なデータの準備地価公示または都道府県地価調査対象地と用途力噸似している近隣の地価公示または都道府県地価調査の地点（以下公示地等という）を選定し、直近2年間の価格を調べる。
（以下公示価格等という）相続税路線価の調査対象地と上記で選定した公示地等の前面道路の相続税路線価（以下路線価という）を調べる。
算定方法 時点修正 路線価比 個別格差時点修正公示価格等の最新価格とその前年価格より過去１年間の変動率を算出し、これを基に公示価格等の価格時点※から対象地の評価時点までの変動率（時点修正率）を算定する。
路線価比公示地等と対象地の路線価の比率により、対象地周辺地域での標準的な土地（以下標準画地）の価格を求める個別格差個別格差とは対象地を、対象地周辺地域の標準的な土地と比べた場合の評点のこと。
角地や二方路はプラス評価に、土地の利用に制限がある場合はマイナス評価となる。
なお、この「個別格差」を使用しない場合は対象地の在する地域の標準的な価格を示すことになる。
回建物の評価建物の評価方法鑑定評価における建物の評価は、下記の3手法に基づく価格を比較考量して求めることになっているが、実務面においては原価法を適用することが多い。
原価法（積算価格）取引事例比較法（配分法に基づく比準価格）収益還元法（建物残余法に基づく収益価格）原価法による評価原価法を使った評価では以下の式によって評価額を求める。
建物の価格＝ 再調達原価一減価額まず対象建物の再調達原価を求め、これから査定した減価額を差し引いて求める。
・再調達原価……対象不動産を現在新たに建設するためにはいくらかかるか、その費用の総額のこと。
再調達原価の求め方再調達原価を求める方法には直接法と間接法があり、いずれかを適用しまた必要に応じて併用する。
・直接法……対象建物の建築した当時の資料に基づいて評価する方法。
対象建物を建設するための諸費用を見積もり、費用の総額を求める方法である。
・間接法……対象建物と類似する他の建物の建設費から時点修正を行い、さらに地域の違い、建物の規模・仕様・数量等の違いを修正して求める方法。
減価修正の方法・減価修正……減価の要因(破損､老朽化､設計の不良なと）に基づき減価要因を修復する費用として発生した額を分析･判断し、その価額を再調達原価から控除して建物の積算価格を求めること。
減価修正には、耐用年数に基づく方法と観察減価法の二つの方法があり、これらを併用する。
耐用年数に基づく方法耐用年数に基づく方法には定額法と定率法の二つがある。
・定額法……耐用年数の全期間にわたって減価額が一定額であるという前提に基づき減価額を求める方法。
・定率法……毎年一定の割合で減価していくという前提で減価額を求める方法である。
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